该案房屋买卖协议是否有效

    案件简介：

    原告王某某于2010年9月6日书写一份买卖房屋协议交给被告陈某某，内容为“今有陈某某借大舅王某某现金壹万元整，因陈某某急于外地上班，虎头有两间41.40平方面平房无人管理、无人居住，陈某某和大舅协商，同意把虎头四区两间平房以壹万两仟元顶欠款过户给大舅王某某，请房产给办理过户，过户一切费用由大舅王某某承担，特立协议。卖房人陈某某（捺印），买房人王某某（捺印），2010年9月6日”。 2010年9月17日，原告王某某依据该协议向有关部门申请缴纳契税，并于当日缴纳契税100元。原告王某某称被告陈某某曾在原告处借款10000元，由于被告陈某某急于到外地工作，经双方协商，被告陈某某将其所有的41.4平方米两间平房作价12000元抵顶给原告王某某，并签订卖房协议，原告王某某也缴纳了契税，原、被告双方到房产局办理过户手续时，房产局要求买房人被告陈某某夫妻双方均到场签字，而被告陈某某却指使妻子拒不到场，致使该协议不能履行，导致该房产至今未过户，给原告造成巨大损失，请求判令被告协助办理房屋产权过户手续。此卖房协议中原告王某某的签名为被告所写，但是捺印为其自己所按。被告称被告从来没有同原告签订过卖房协议，所以原告无权要求被告履行协助其办理房屋过户手续这一附随义务。原告在起诉状中所提到的卖房协议买房人“王某某”的签字，是被告书写的，上面的指纹也是被告用自己的手指摁上去的。2010年9月6日，原告的女儿王凤英找到被告说，由于李绍兴把房屋转让给了被告，并办理了过户手续，高凤和总是因为这件事和自己吵架，请求被告写一份假的卖房协议把房子再卖给原告，高凤和就不会再和王凤英吵架了，出于对原告女儿的同情，被告书写了这份原告在起诉状中所提到的卖房协议，交给了原告的女儿王凤英。这份卖房协议，不仅内容是虚假的，而且落款买房人“王某某”这三个字也是被告写的，甚至上面的指纹也是被告的指纹。同时，被告书写这份卖房协议时，原告并不在场，所以原告根本不可能在协议上签字和按指纹。根据合同法的规定，由于原告没有签字或盖章，所以这份协议尚未成立，也就更谈不上协议的效力和约束力问题。原告依据一份尚未成立的协议，要求被告履行协助其办理过户手续，显然是错误的，请法院依法驳回原告的诉讼请求。此卖房协议中王某某的签名与捺印均系被告陈某某所写与所按。虽经法院释明，但双方均不申请对双方签名及捺印进行司法鉴定。现原告王某某认为被告应当协助办理房屋产权过户手续，被告陈某某认为该房屋买卖协议不生效，房屋所有权仍为被告陈某某。

    本案中，争议焦点是：本案争议的两间房屋买卖协议是否有效。

    意见分歧: 本案如何处理，合议庭有两种不同意见。

    第一种意见为：买卖协议无效，应驳回原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”本案中，房屋买卖协议上原告王某某的捺印是不是原告自己所留无法确定，故无法确定该房屋买卖协议是否系双方真实的意思表示。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定应当驳回原告的诉讼请求。

    第二种意见为：买卖协议有效，应支持原告的诉讼请求。

    根据《中华人民共和国合同法》第十四条：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”、第二十一条：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”、第二十五条：“承诺生效时合同成立。”本案中，被告认可卖房协议为其本人书写并签名后交给原告，即在法律上应视为对原告发出要约，原告缴纳契税的行为，在法律上应视为对原告要约的承诺。根据合同法第二十五条的规定，即原告缴纳契税时合同成立。故原告要求被告协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求予以支持。

    案例解析：

    笔者同意第二种处理意见，理由为：《中华人民共和国合同法》第二十五条 “承诺生效时合同成立“本条是对合同成立时间的规定。承诺为意思表示，所以意思表示效力发生之时也就是承诺效力发生之时。合同因对方要约的承诺而成立，所以承诺效力发生之时，就是合同成立之时。承诺生效时合同成立，这是最大量、最普遍的。但合同成立还有其他方式。传统上还有三种方式，一是交叉要约，二是同时表示，三是意思实现。意思实现是指按照习惯或事件的性质，不需要承诺通知，或者要约人预先声明承诺无需通知，要约人在相当时间内如有可以推断受要约人有承诺意思的客观事实，则可以据此成立合同。按照习惯或事件的性质不需要承诺通知的，不需要表明承诺，如不承诺则需要告知。推断受要约人有承诺的客观事实，一般是指受要约人不进行口头或书面承诺但按照要约人的要求履行合同义务。本案中，被告亲自书写房屋买卖协议并签字捺印后交给原告，此时虽原告并未签字捺印，但在法律上不应视为无效合同，应视为被告对原告发出要约，随后，原告缴纳契税的行为，在法律上应视为对原告要约的承诺。故本案房屋买卖合同于原告缴纳契税时成立。

    综上所诉，法院为保护当事人的利益，及时判决支持了原告的诉讼请求，被告上诉，现本案正在二审审理中。