外墙面所有权、使用权探析

    基本案情

    原告毕某系一临街三层商用楼的的业主，该楼一层有四个门市，原告购买的是其中一个门市及二、三楼。被告于某、孙某、陈某为一楼其余三个门市的业主。原、被告分别经营电脑商店、农资商店等，均将牌匾悬挂于一、二楼交界的外墙上。三被告的牌匾高度为150公分，与墙面间距为92公分，超出一、二楼分界线94公分。现原告提起诉讼，认为三被告在制作店内牌匾时，牌匾悬挂过高，遮挡了原告二楼窗户，致使从地面上无法看到原告完整的窗户。三被告上述行为，影响了原告二楼通风及外墙整体形象，给原告经营的电脑商店带来严重影响。经多次交涉不能解决问题，故要求被告立即排除妨碍，将其牌匾下落至一、二楼交界处以下，并赔偿原告经济损失1万元。如果被告不下落牌匾，则要求被告每年赔偿原告经济损失，由被告承担诉讼费用。三被告认为，被告是根据城管部门要求才这样悬挂牌匾的。被告不是故意为之，不应该承担本案民事责任。

    分歧意见

    本案在审理中，对是否支持原告的诉讼请求存在两种不同意见：

    第一种意见认为，本案中，原、被告均系所争议楼房之业主，该楼外墙面应为共有。被告未经原告同意，悬挂的经营用牌匾过高，遮挡了二楼的部分墙体。虽然并未影响原告通风和采光，但原告也系经营业户，为经营所需，也需要使用二楼墙体。而被告的牌匾完全可以下落至一、二楼分界线以下。故被告行为构成侵权，从有利于生产经营、公平合理原则出发，原告关于要求被告排除妨碍、下落牌匾的诉讼请求，应予支持。被告关于其悬挂的牌匾系根据城管部门要求而为之，是为了达到美观统一的目的才这样悬挂的，其不应承担本案民事责任的抗辩主张，无法律依据，不应予以支持。原告关于要求被告赔偿损失1万元的诉讼请求，未向法庭提交相关证据，不予支持。判决三被告于本判决生效之日起三日内将牌匾下落至一、二楼分界线以下。

    第二种意见认为，原、被告争议牌匾所在墙体属于共有，但牌匾如何设置系城管部门的管理行为。现被告依照城管部门的要求安装牌匾，有合法依据，并未影响原告采光和通风，且原告自己在一楼设置的电脑商店牌匾的规格、安放位置与被告牌匾一致，也同样存在遮挡原告二楼墙体的事实。故被告行为不构成侵权。原告关于被告侵权，要求排除妨碍的诉讼主张，无事实依据，判决驳回原告的诉讼请求。

    笔者意见

    笔者同意第二种意见。本案争议的焦点是外墙面的所有权和使用权属于业主专有还是共有的问题。原告之所以要求三被告将牌匾下落至一、二楼分界线以下，原因在于原告是二楼的业主，其认为一、二楼分界线以上的外墙面应属原告专有，被告未经原告同意使用，属于侵权，这种观点应当说是错误的。对于如何区分建筑物的专有部分和共有部分，理论界存在多种不同的主张，目前比较权威的是“壁心说”和“最后粉刷层说”。“壁心说”认为专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板的中间；“最后粉刷层说”认为专有部分包含壁、柱等部分表层粉刷的部分。这两种观点都主张建筑物的外墙应当属于共有，司法界也采用的共有的观点。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；” 所以认为外墙属于全体业主共有是没有争议的。第四条规定“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”本案被告所利用的外墙面超出了其专有部分相对应的外墙面，是否构成侵权呢？就外墙的使用权在业主之间发生争议应如何处理呢？建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第七条规定：“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部分时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。”《物业管理条例》第五十五条也规定了“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营管理的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”本案原、被告所在楼没有业主委员会，双方对如何使用外墙不能达成一致意见应如何处理，对此没有明文的法律规定。《物权法》第八十四条规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第八十五条规定“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”从法律角度说，原告对其专有的房屋所对应的外墙面并不享有专有的使用权，当地习惯上来看，一楼门市房的牌匾都是挂在一二楼交界的外墙上，所以原告要求被告将牌匾下落至一、二楼分界线以下依据不足。需要说明的是，原告在二、三楼交界的外墙上悬挂了大幅牌匾广告，实际上也占用了被告方的共有的外墙使用权，但被告方并未提出异议，这也是遵从习惯所致。