（一）违法建筑的权属认定

  对违法建筑的权属分析应是研究违法建筑法律问题的前提。民法通则第七十二条规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定。物权法第七条规定：物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。由上述规定可见，我国法律将权利取得限定合法取得，违法建筑不能取得物权登记，违法的事实建造行为在我国不能设立物权。

  但也应该注意到，违法建筑客观存在。自然属性上其与合法建筑一样投入了人力物力，实际成为供人居住和使用的空间。在行政主管机关确认房屋的性质及责令拆除之前，违法建筑在保有阶段以物的客观形态存在，且具有一定社会功用性，也成为民事活动的标的，而且违法建筑也未必不可能转化为合法建筑。在这个待定状态中，能否确认权利以及权利归属？

  （二）违法建筑建造人与施工人利益平衡

  违法建筑是违法建造行为的产物，违法建筑的建造过程涉及施工合同的效力，建造人与施工人之间的关系。

  最高法院关于建设工程施工合同纠纷解释中仅仅涉及施工人资质对合同效力的影响，并未明确建造人未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证的情况下签订的施工合同的效力问题。如果建造人因违反法律法规的强制性规定，未取得行政许可即进行开发建设，合同是否当然认定无效？

  此类违法建筑如同合法建筑一样，涉及工程未完工、完工未验收、工程已交付等情形，且合同约定的结算方式有固定价、按定额结算、双方按实结算等不同情形。

  实务中，一般认为如工程质量合格的情况下，基于建筑施工合同本质是加工承揽合同，承揽人已按约向定作人交付成果，参照最高院的司法解释第二条处理尚有一定法理依据。但在双方有争议的情况下，往往无法进行工程合格与否的验收，相关部门也未必会作出工程合格的相关意见，处理此类案件常处于两难境地：既担心参照合同价款认定会产生司法认同违法建筑合法性的悖论以及工程质量未明确的情况能否参照合同价款处理，又担心不参照合同价款会产生对施工人的保护不力，那么司法如何对合同无效后双方当事人的利益作出衡平？

  （三）违法建筑财产纠纷中的利益保护

  违章建筑引起的买卖、租赁、赔偿、分割财产等纠纷是否应当受理的问题上，有的法院持不予受理的态度，理由是这些纠纷均属于给付之诉，给付之诉的前提是确认之诉，既然违法建筑无法取得所有权，故确认首先不成立。

  1984年最高法院民事诉讼法意见中，在起诉与受理问题上曾明确，违章建筑的纠纷告知原告向有关部门申请解决。这种认识持续多年。但该意见是否仅针对违法建筑本身的纠纷，还是包括对违法建筑引发的财产纠纷并不明确。

  1993年全国民事审判工作座谈会纪要明确规定：因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。现实有观点认为，物权具有排他性，这样不认定、不确权是否会产生物权成立的空白地带。如否定建造人对违法建筑物享有一定的权利，那么是否任何一人均能成为违法建筑的占有人？违法建筑在自然属性上的价值及使用价值该如何定性？如何在这些民事纠纷中使各方利益得以平衡？

  （四）违法建筑能否成为执行标的

  由于被执行人对违法建筑不享有所有权，如对此采取强制措施，将有可能造成通过法院执行达到规避行政管理的后果，在非法原因的基础上产生合法的结果，使非法利益事实上转化为合法利益。但是违法建筑仍具有价值和使用价值，被执行人可以占有、使用、收益，如果让申请执行人面对被执行人无财产可供执行的情况，同时却让被执行人拥有违法建筑并获取物上效益，显然有违法律的公平正义，那么如何使违法建筑的这种现存价值作为执行标的？