在基层人民法院的执行案件中，相当一部分案件的被执行人系农民，一旦没有其他财产可供执行的情况下，其住房即农村集体土地使用权房产成为唯一可供执行的财产。而按照我国的相关法律规定，农村集体所有的土地使用权只能通过征用、集体经济组织内部成员之间协议调剂等方法流通，致使法院对其所有的房产进行执行处分时，受到土地使用权难以过户转让的限制，相关的土地、房管部门又难以协助，处分难度极大或者说根本无法处理，债权人债权不能实现。笔者就在执行农村集体土地房产案件执行中存在的问题进行梳理，并提出解决问题的思路和对策。
一、存在的问题
（一）农村集体土地宅基地的特殊性导致案件难以执行。
１、按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村村民只能拥有一处宅基地，房屋出卖、出租的，不得再申请宅基地。法院将农村自然人的房屋处分后，在某种程度上会造成被执行人居住无保障的问题，但是一幢建筑物往往又无法分割，且分割后的价值会大大降低。
２、农村集体土地属村民集体所有，但是具体负责的只是几个村里的干部，由于村干部的素质各有不同，其对农村集体土地的监管在客观上也无法到位，有些村干部的权力过大，在某种程度上也会加大执行农村集体土地使用权的难度。
３、农村集体土地上房屋所涉四址及相邻权关系也是一个难点。农村村民所建房屋一般只持有集体土地建设用地使用证，该证虽表明了四址范围，但在证照上只注明房屋占用范围内的土地使用权，而农村房屋往往会牵扯到四周余地、相邻关系和出入行路的问题。处理不当会造成有些房屋占用土地资源过多，会产生相邻关系和出入行路的纠纷。
４、由于目前城市化的进程加大，土地使用权价值大副上升，而法院对集体土地上房产的执行处分可按前述规定将土地性质变更为国有出让土地，故有的当事人通过“打假官司”以协议变卖或抵债方式转让集体土地上房产，达到买卖房屋，变更土地性质的目的。
（二）农村集体土地房产情况复杂性和房产处分难度性导致案件难以执行。
１、房产情况复杂多样。农村住宅建房中往往存在诸多瑕疵，房产情况比较复杂。在执行和处分农村房产的案件中，有的农村房屋只持有集体土地建设用地使用证，而没有房产登记证；有的房屋超批准面积，包括用地超批准面积、建筑超批准面积，存在少批多建现象；有的仅有建房审批表，而房屋、土地都没有确权；有的拆建拆平翻楼没有经过审批；有的则纯碎属违章建筑。
２、对房产处分的难度大。调查中，各法院都认为处分农村集体土地房屋，与现行法律有冲突之处，处分难度大，而现行法律对农村集体土地流通的规定又不合理，对执行工作造成了很大的压力。债权无法实现的申请执行人往往有很大的意见，特别是被执行人住宅条件较好的，社会反响较大。法院如不处分该类房产，恶意赖债者越来越多。因此，不少执行人员认为应修改法律，使农村集体土地的流转更加顺畅、合理。
（三）土地管理方面的法律、政策不完善及不断调整变化导致案件难以执行。
土地是有限和不可再生的资源，我国人口众多，土地资源较少，土地管理具有特殊的含义，因此土地管理具有很强的行政性，以及管理上的区域差别性。土地管理法规的不断变化和调整，使法院执行与土管部门协助都感到了一种不确定性。现在土管部门对超面积建房的问题，到底是采用何种办法来处理，罚款、没收作价、强制拆除等政策的调整，而建筑物又不能单独分割，又无法确权，在执行中难以处分。
（四）法院对农村集体土地使用权房产的执行态度不统一，导致当事人对司法公信力怀疑。
１、法院不执行农村集体土地使用权房产较为普遍。经调查，各法院普遍受到了债权人的压力，一些住房较好的被执行人确无执行能力时，债权人往往要求法院执行处分被执行人的住宅．法院如果不处分，一方面导致债权人对法院产生不信任感，有的甚至上访；另一方面，有的被执行人感觉到法院不能执行其房产，故事先将所有的积蓄用于住房建设而不履行债务，使债权人“打了官司也没用”，以达到逃避债务的目的。执行实践中曾有不少被执行人效仿这一做法。
２、法院对处分农村集体土地使用权房产的态度不一，也导致了对法院执行的压力。典型的例子是当事人在对农村集体土地使用权房产进行执行处分的法院是被执行人，而在不进行执行处分的法院是申请执行人时，其债权得不到实现而自己的住宅却被法院执行处分掉，因而对不处分其债务人房产的法院意见极大，情绪往往偏激，这种情形实践中已屡见不鲜。这种做法的不统一实质是司法的不统一，司法的不统一直接导致当事人对司法公信力的怀疑，极易激化当事人与法院间的矛盾。
二、建议与对策
（一）执行农村集体土地使用权房产的现实必要性。
农村集体土地使用权房产难以执行的原因，归根到底是集体土地使用权的流转障碍。对于农村集体土地上所建私有房屋的买卖，我国的法律一直采用模糊回避的态度，国家并为明确规定，需经何部门批准和办理何种手续，但国家对于宅基地的转让是有规定的。<<中华人民共和国土地管理法>>第二条、第十二条、第六十二条规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让．”“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据上述规定，农村住宅的买卖，因涉及土地使用权的转让，亦须经有关部门批准。一般来说，农村住宅的买卖应经房屋所在地集体经济组织同意，因此，《中华人民共和国土地管理法》明确了农村住宅的买卖的合法性，但未说明实际操作程序及所涉及集体土地使用权的变更问题。
实际上，有关法律、司法解释已经突破了农村集体土地使用权流转的限制。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第２４条规定：“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。…….对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再处理。”由此可见，农村土地使用权是可以执行处分的。农村房产交易合法化的意义在于以下三点：
一是在农村，房产通常是农村财产的最重要组成部分，因此当其成为债务人时，往往最大的财产就是一幢房子，如不能处分，会造成大量的积案产生，也使债务人可以逃避执行。处分房地产可以使债权人的利益得到实现，司法权威得以维护。
二是有利于人口的合理流动和农村的社会稳定。随着社会经济的发展，有越来越多的农村人口落户城镇，一方面，其在农村的住宅弃置空闲，另一方面有大量的城里人想拥有农村的住宅却不可能。随着城市化的不断推进，农村集体土地统一规划和征用拆迁比较多，而农民自行建造的住宅和村里集资建造的房屋，由于不能进行合法的交易，往往得不到应有的补偿，如果能让农村房屋交易合法化，农民的利益就能够得到维护和保障，也有利于农村社会的稳定。
三是有利于加强交易监管和防止土地收益的流失。农村部分建房和交易未纳入监督管理体系，非法占用土地的现象屡有发生，有限的土地资源被大量的占用。农村的违法建筑及房产的地下交易比较普遍，一方面使镇、村规划难以落实，另一方面也造成集体经济组织的无法管理和国家税收的大量流失，实际上让农村自治组织来管理需要大量行政法规规范和使用行政手段管理的土地资源是不现实的。
（二）修改现行法律，允许农村集体土地使用权流转。
我国对待房屋所有权和土地使用权的一贯原则是，不经取得土地使用权，不得进行地上建筑，地上建筑所有权转移时，连同所使用的土地使用权一并转移；合法取得的房屋所有权和土地使用权，受国家法律保护。我国司法、规划和房地产管理部门都是按照这一原则处理房地产权属问题的。当然我国法律在确认“地随房走”原则的同时，也确认了“房随地走”的原则，总之一个原则是房地不可分离。虽然这一原则体现在城市房地产管理中，但农民住宅的转让同样会涉及到房屋与土地是否一体的问题。按照这一原则，如法院处分集体土地上房产时，必须同时处分其土地使用权，否则会出现房、地分离的现象。退一不讲，农村住宅可通过继承取得，那么如继承人系非房屋所在地集体经济组织成员的，其取得了房屋所有权，相应的土地使用权又该作何处理，因此处分集体土地使用权的房产亦应符合这一原则，同时又便于管理。
要解决法院对农村集体土地使用权房产执行处分难的问题，其根本途径是对现行土地管理法进行修改，解决对集体土地使用权流转的限制，使农村集体土地使用权成为真正民法意义上的使用权，使土地发挥最大限度的物的效能，既可缓解法院执行难的压力，又能促进社会主义市场经济的发展。